يعتبر الحصول على رخصة
البناء في المغرب الخطوة الأولى، الأساسية، والحاسمة قبل وضع أي
"ياجورة" في أرضك. فالبناء العشوائي أو بدون ترخيص لم يعد مقبولاً
نهائياً في ظل القوانين الجديدة لسنة 2026 (خاصة القانون 66.12 المتعلق بمراقبة
وزجر المخالفات في مجال التعمير)، والذي قد يعرض صاحبه لعقوبات قاسية جداً تصل إلى
الهدم الفوري، الغرامات المالية الثقيلة، بل وحتى العقوبات الحبسية في بعض الحالات
القصوى.سواء كنت تملك بقعة أرضية في
المجال الحضري (المدينة) أو في العالم القروي (العروبية)، أو حتى إذا كنت ترغب في
إضافة طابق جديد لمنزلك الحالي، فإن هذا الدليل سيشرح لك بالتفصيل الممل الإجراءات
الإدارية الجديدة، الوثائق التي يجب جمعها، والمصاريف التقديرية التي يجب تحضيرها
للحصول على "البلان" والرخصة بطريقة قانونية وسليمة تحميك من ابتزاز
"المقدمين" ومشاكل السلطة.
1. ما هي رخصة البناء ومتى تكون إجبارية؟
رخصة البناء هي قرار إداري رسمي
تسلمه الجماعة الترابية (البلدية أو القروية) بتنسيق مع الوكالة الحضرية، تسمح لك
بالبناء وفق ضوابط التعمير المسموح بها في منطقتك. وهي ليست اختيارية، بل إجبارية
في الحالات التالية:
·
بناء جديد: تشييد منزل، فيلا،
أو عمارة سكنية فوق أرض عارية.
·
التوسعة: إضافة طابق إضافي
(Surélévation) أو زيادة غرفة في السطح.
·
التغييرات الخارجية: تغيير شكل
الواجهة، فتح نوافذ جديدة، أو بناء مرآب (Garage).
·
الإصلاحات الهيكلية: أي إصلاح يمس
"الصح" ديال الدار (الأعمدة، الأسقف، إزالة جدران حاملة).
تنبيه هام: القيام بهذه
الأشغال دون رخصة يحرمك قانونياً من الحصول على "رخصة السكن"
(Permis d'habiter) لاحقاً، وبالتالي لن تتمكن من إدخال
عدادات الماء والكهرباء بشكل قانوني، وستبقى عقارك ناقص القيمة
(Sans titre).
2. الوثائق المطلوبة لملف رخصة البناء
(تحديث 2026)
بفضل ورش "الرقمنة"،
أصبحت الإجراءات أسهل عبر منصة "رخص" (Rokhas.ma)، لكن تحضير الملف
"الفيزيك" لا يزال ضرورياً قبل رفعه للمنصة. الوثائق الأساسية هي:
1.
شهادة الملكية (Certificat de Propriété): يجب أن تكون حديثة
(أقل من 3 أشهر) تثبت أنك المالك الحقيقي للأرض.
2.
تصميم المسح العقاري (Plan Cadastral): وثيقة تقنية
يسلمها الطبوغراف أو المحافظة العقارية تحدد حدود ومساحة البقعة بدقة لتفادي
الترامي على الجيران.
3.
عقد المهندس
المعماري: وثيقة قانونية تثبت
تعاقدك مع مهندس معماري مسجل في الهيئة.
4.
التصاميم الهندسية
(البلانات): وتشمل التصميم
المعماري (Plan Architecture) الذي ينجزه
المهندس، وتصاميم الحديد والخرسانة (Plan Béton) التي
ينجزها مكتب الدراسات المختص.
5.
نسخة من بطاقة
التعريف الوطنية مصادق
عليها.
6.
دفتر الورش: وثيقة مهمة لتدوين
ملاحظات المهندس والمراقبين أثناء مراحل البناء.
3. دور
المهندس المعماري ومكتب الدراسات: هل يمكن الاستغناء عنهم؟
هذا سؤال يطرحه الكثيرون لتوفير
المال. الجواب هو: لا.
قانونياً، لا يمكنك
الحصول على رخصة بناء لمنزل (مساحته تتجاوز 150 متر مربع غالباً) دون الاستعانة
بمهندس معماري (Architecte).
·
المهندس المعماري: هو
"المايسترو". هو المسؤول عن تصميم المنزل حسب ذوقك واحتياجاتك، مع
احترام قوانين التعمير (Recul, La cour, Hauteur). هو من يتكلف بوضع الملف في المنصة الرقمية وتتبع المصادقة عليه.
·
مكتب الدراسات (Bureau d’étude): دوره تقني بحت. هو
من يحسب كمية الحديد ونوعية الخرسانة لضمان أن المنزل لن ينهار، ويسلمك دفتر
التحملات التقنية.
·
أتعاب المهندس: ليست ثابتة وتخضع
للمنافسة، لكنها غالباً تحتسب بنسبة مئوية (مثلاً 2.5% إلى 5% من تكلفة البناء
التقديرية) أو بمبلغ جزافي (Forfait) يتم
الاتفاق عليه مسبقاً.
4. كم
تكلف رخصة البناء في المغرب؟ (الرسوم الجماعية)
زيادة على أتعاب المهندس، يجب أن
تضع في حسبانك الرسوم التي تدفع للجماعة (البلدية). تختلف هذه الرسوم من مدينة
لأخرى، لكنها تتضمن عادة:
·
الرسم على عمليات
البناء: يحتسب بالمتر
المربع المغطى (مثلاً: 20 درهم للمتر المربع). كلما كانت مساحة البناء أكبر، زاد
المبلغ.
·
رسوم احتلال الملك
العمومي: إذا كنت ستضع مواد
البناء (الرمل، الكياس، الياجور) في الشارع العام أمام البقعة، يجب أن تدفع رسماً
عن كل متر مربع تستغله شهرياً.
·
رسم السياج (Clôture): في بعض الحالات
يطلب منك تسوير الورش.
·
الضريبة على الأراضي
غير المبنية (TNauB): أهم نقطة! لن تحصل
على الرخصة إلا إذا أثبتت أنك أديت ضريبة "الأرض العارية" للسنوات الماضية
(إبراء الذمة).
5. مدة
صلاحية الرخصة وماذا يحدث إذا انتهت؟
رخصة البناء ليست أبدية. بمجرد
حصولك عليها، القانون يمنحك أجلاً محدداً (غالباً سنة واحدة) للبدء في الأشغال.
·
إذا
مرت السنة ولم تبدأ البناء، تصبح الرخصة لاغية، ويجب عليك تقديم طلب "تجديد
الرخصة".
·
أما
إذا بدأت الأشغال، فالرخصة تبقى سارية المفعول طيلة مدة الإنجاز المحددة في
التصريح.
6. رخصة
البناء في العالم القروي (العروبية): تسهيلات جديدة
إذا كانت أرضك تقع في المجال
القروي، فالقانون الجديد لسنة 2026 حمل تسهيلات كبيرة لمحاربة الهجرة القروية:
·
شرط الهكتار: تم تخفيف هذا
الشرط في العديد من المناطق، وأصبح ممكناً البناء في مساحات أصغر (حسب دوريات
وزارة الداخلية والتعمير).
·
التصاميم المجانية: توفر بعض الجماعات
القروية والوكالات الحضرية تصاميم معمارية نموذجية ومجانية للمواطنين لتشجيعهم على
البناء القانوني.
·
المساعدة التقنية: تقديم المساعدة
للمواطنين لتبسيط المساطر. ينصح دائماً بزيارة القيادة أو الجماعة للاستفسار عن
خصوصيات منطقتك.
خاتمة
الحصول على رخصة البناء قد يبدو
عملية معقدة ومكلفة، لكنها "أرخص" بكثير من تكلفة هدم منزلك أو العيش في
خوف دائم من السلطات. اتباعك للمساطر القانونية يضمن لك سكناً آمناً، ويحافظ على
قيمة عقارك المادية.
تذكر، بعد الحصول
على الرخصة والانتهاء من البناء، ستحتاج لإجراءات "التحفيظ العقاري"
لحماية ملكيتك نهائياً، كما يمكنك الاطلاع على مقالنا السابق حول [مسطرة التحفيظ] لفهم التفاصيل. أما إذا كنت تبني بغرض الاستثمار والكراء، فلا
تفوت قراءة دليلنا الشامل حول [قانون الكراء الجديد] لتضمن حقوقك مع المكترين
